Quando si deve attribuire un valore di mercato a un bene immobile, sono molteplici le caratteristiche che incidono sulla determinazione del valore a cui questo può essere messo in vendita. Allo stesso modo sono diverse le metodologie di stima che vengono adottate in funzione della tipologia immobiliare. Ad esempio, nel caso di un immobile suscettibile di trasformazione ovvero di un immobile da cui si desume il valore attraverso la sua redditività o per comparazione del mercato, la stima avviene analizzando le specifiche caratteristiche che lo compongono, anziché utilizzando una più empirica metodologia che consideri unicamente valori come la superficie commericale e i prezzi medi di mercato. Per questo, in un'attività di valutazione immobiliare risulta fondamentale una precisa indagine del segmento di mercato di riferimento dell'immobile oggetto di stima, ricavandone le specifiche caratteristiche che incidono sul valore. Il processo di valutazione di un immobile deve essere attuato adottando il quadro normativo vigente che fa riferimento agli standard di valutazione internazionali, anche per poter rispettare i criteri di trasparenza e correttezza necessari in questo specifico mercato.

Tre diversi metodi di valutazione

I metodi di valutazione immobiliare adottati a livello internazionale sono tre: il metodo di confronto di mercato (market comparison approach), il metodo finanziario o reddituale (income or investment approach), il metodo dei costi (cost approach).

Il metodo di confronto di mercato è il più comune, diretto e documentato e consiste nella comparazione dei dati immobiliari ovvero prezzo di mercato, data di compravendita, caratteristiche qualitative e quantitative dell'immobile da valutare con quelli disponibili nello stesso segmento di mercato. Quindi a stabilire il valore preciso di un immobile è la valutazione media di confronto di mercato, sulla base di variabili come gli aggiustamenti di prezzo rilevati su immobili simili e nella medesima area di riferimento, le dimensioni, le specifiche tecniche e le condizioni della proprietà oggetto della stima.

Il metodo finanziario o reddituale si riferisce alla capacità di generare reddito di un immobile ed è generalmente utilizzato per la valutazione di immobili commerciali. Ma ciò non esclude che sia utilizzato anche per immobili residenziali con unità abitative dati in locazione a terzi. Il metodo finanziario o reddituale si articola in tre procedimenti: capitalizzazione diretta, capitalizzazione finanziaria, analisi del flusso di cassa scontato. Nel primo caso si converte in modo diretto il canone di mercato annuale dell'immobile da valutare nel valore di mercato dell'immobile stesso, dividendo il reddito annuo per un saggio di capitalizzazione. Nel secondo caso si applica il calcolo finanziario alla serie di redditi annuali e del valore di rivendita al termine del periodo di disponibilità dell'immobile da stimare. L'analisi del flusso di cassa, invece, si basa sul valore attuale netto del flusso di cassa (costi e ricavi) di un immobile alla data della valutazione. Il valore attuale netto può riferirsi all'intero immobile, a una sua parte, a interessi o diritti durevoli sull'immobile stesso.

Il metodo dei costi viene utilizzato nei casi di ristrutturazione di edifici o costruzione di immobili speciali o in aree di mercato limitato ove raramente o mai si vendono immobili, che quindi non possono essere comparati a livello locale né valutati sulla loro capacità di produrre reddito. Il valore di mercato di un immobile si ottiene sommando il valore dell'area edificata e il costo di ricostruzione del fabbricato esistente, eventualmente deprezzato per obsolescenza e vetustà.