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mercato immobiliare
17/06/2022

I millesimi condominiali come si calcolano e quando possono essere modificati

Nel nostro Paese ci sono oltre 1,2 milioni di condomini che accolgono circa 14 milioni di italiani che hanno in qualche modo a che fare con i celeberrimi millesimi condominiali. Coloro che vivono in un condominio sanno quanto i millesimi condominiali siano fondamentali per la ripartizione delle spese di condominio e per la misura del diritto di ciascun condomino nell'utilizzo e godimento delle parti comuni. Proprio questo secondo aspetto è uno dei più dibattuti all'interno di un condominio e spesso diventa causa di discussioni e controversie tra i diversi condòmini. In diversi casi queste discussioni potrebbero essere evitate a partire da una più approfondita conoscenza della normativa in materia di tabelle millesimali.

Le tabelle millesimali indicano tutte le unità immobiliari di un condominio, i nomi di ciascun proprietario e un relativo valore espresso in millesimi che serve a indicare la misura della quota di comproprietà di ciascun condòmino sulle parti comuni. Il diritto sulle parti comuni di un condominio è proporzionato al valore dell'unità immobiliare di proprietà. Le tabelle millesimali inoltre sono fondamentali anche per due altre questioni:

- per il riparto delle spese condominiali fra tutti i condòmini

- per la formazione della volontà dell'assemblea condominiale

Per il calcolo dei millesimi condominiali di ciascuna unità immobiliare si fa riferimento a diversi parametri:

· destinazione d'uso dell'unità

· metratura

· altezza di piano

· prospetto e luminosità

La determinazione dei valori millesimali procede a partire dal ricavare la superficie reale di ogni unità immobiliare in proprietà esclusiva, escludendo le pertinenze come parcheggi e giardini. La superficie deve poi essere rapportata in millesimi al volume dell'intero edificio. Da qui scaturisce la superficie reale di ogni appartamento che va moltiplicata per dei coefficienti correttivi che modificano in aumento o in diminuzione i metri quadri in base all'effettivo utilizzo della superficie. La redazione della tabella millesimale è compito di un tecnico specializzato incaricato dal costruttore o dall'assemblea condominiale.

Vi sono alcuni casi espressamente indicati dalla legge per la revisione delle tabelle millesimali:

1. Qualora siano riscontrati eventuali errori commessi in fase di redazione della tabelle stessa da parte del tecnico incaricato

2. In caso di alterazione (aumento o diminuzione) in misura di almeno un quinto della superficie di un'unità immobiliare anche di un solo condòmino. In questo caso però i costi necessari per l'adeguamento delle tabelle millesimali spettano al solo proprietario o ai proprietari dell'unità oggetto di ampliamento o diminuzione.

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