Quello che comunemente è noto come compromesso di vendita immobiliare, in realtà è il contratto preliminare di vendita. Dunque, si tratta di un contratto a tutti gli effetti che riguarda una futura compravendita immobiliare ed ha effetti obbligatori per ambedue i contraenti, che si impegnano a stipulare un contratto definitivo in un secondo momento.

Cosa comprende il compromesso?

Non vi sono obblighi di legge riguardo al contenuto del compromesso che però deve avere alcuni elementi fondamentali:

forma scritta

consenso delle parti

indicazione precisa del bene immobile (indirizzo, tipologia, dati catastali)

prezzo del bene

Ricordiamo che maggiori saranno i dati e i dettagli contenuti nel compromesso, minori saranno eventuali problemi durante la stipula dell'atto definitivo di compravendita immobiliare. Il contratto preliminare di vendita può essere stipulato anche sotto forma di scrittura privata ovvero di atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio, opzione, questa, indispensabile in caso di immobile di nuova costruzione. Il compromesso può anche contenere delle clausole aggiuntive o accessorie che solitamente riguardano la tutela di una delle parti, come per esempio il termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita o l'indicazione di una caparra a conferma dell'impegno assunto. In questo caso qualora una delle parti sia inadempiente, l'altra parte potrà recedere dal contratto trattenendo la caparra stessa.

Costi e durata

Il compromesso ha un costo variabile a seconda che sia stipulato come scrittura privata o atto notarile. In caso di scrittura privata non autenticata da pagare vi sono solo i costi di registrazione dell'atto ovvero imposta di registro (fissa di 200 euro) e imposta di bollo (variabile e pari a 16 euro ogni 4 facciate di atto). In caso di atto notarile ai costi di registrazione si aggiunge l'onorario del professionista e il costo di trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Riguardo la durata, il compromesso solitamente non indica la data precisa di stipula del contratto definitivo di compravendita, dunque salvo iniziativa di una delle parti, può durare fino a 10 anni dalla stipula. Oltre questo termine di prescrizione ordinario le parti non sono più vincolate.

Cosa succede se non viene rispettato?

Non è raro che una delle parti si rifiuti di stipulare il contratto definitivo di compravendita venendo meno all'impegno preso con il compromesso. In questo caso la parte non inadempiente può agire in giudizio ai sensi dell'articolo 2932 del Codice Civile per ottenere una sentenza che consideri il contratto definitivo non concluso. In caso di grave inadempimento un altro rimedio è la risoluzione del contratto (art 1453 C.C.) con richiesta di risarcimento del danno. Infine, qualora nel compromesso sia inserita una caparra, questa può essere trattenuta dalla parte non inadempiente .