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mercato immobiliare
08/05/2023

Acquistare casa gratis con la permuta del terreno

Comprare casa senza dover sborsare un euro è possibile? Contrariamente a quanto si possa pensare la risposta è affermativa. Grazie alla permuta infatti, pratica regolamentata dal Codice Civile, un soggetto può acquistare un bene immobile anche senza il pagamento di una cifra, ma cedendo in cambio un bene di sua proprietà. La permuta infatti permette lo scambio della proprietà di beni mobili o immobili, ma anche la cessione di diritti, garanzie, azioni o di altri contratti. Naturalmente poter acquistare una casa senza pagare nulla nella pratica è possibile solo se i due beni scambiati hanno il medesimo valore. In caso contrario il contratto può essere perfezionato mediante il versamento in denaro della differenza di valore tra i beni.

Nello specifico, in ambito immobiliare solitamente si parla di “permuta di cosa presente con cosa futura” in quanto il contratto riguarda lo scambio di un terreno edificabile (cosa presente) con un'unità immobiliare (cosa futura) che sarà costruita sul terreno stesso. Le due parti in questo caso sono il proprietario del terreno edificabile e l'impresa costruttrice che si occuperà di costruire l'immobile. In tal modo l'impresa otterrà la proprietà del terreno su cui realizzerà l'immobile o gli immobili, mentre il soggetto che ha ceduto il terreno otterrà in cambio la proprietà di uno o più immobili che saranno costruiti, sulla base del valore dell'immobile e del terreno. Va detto che se da un lato il trasferimento di proprietà del terreno ha effetto immediato a favore del costruttore, dall'altro la proprietà dell'immobile sarà effettiva nel momento dell'ultimazione dei lavori, quindi potrebbe anche passare diverso tempo. Per questo, a tutela del soggetto che vende il terreno, il costruttore dovrà impegnarsi nella vendita obbligatoria futura dei beni immobili da costruire.

In caso di acquisto di casa gratis ovvero mediante permuta di terreno con bene immobile di prossima costruzione, va fatta attenzione all'Iva. Secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione (3109/2023) i beni futuri oggetto di permuta possono beneficiare del regime Iva agevolata a patto che all'interno del contratto di permuta sia indicata la tipologia del bene da realizzare. Se tale bene rientra tra quelli assoggettabili ad Iva ridotta e sussistono tutti i requisiti, sarà possibile applicare il regime agevolato a prescindere dal fatto che al momento del contratto l'immobile non esista. Nel caso in cui, una volta ultimato, l'immobile oggetto della permuta risulti per caratteristiche differente a quanto indicato nel contratto, quindi non fosse assoggettabile ad Iva ridotta, l'Agenzia delle entrate provvederà all'avvio di una pratica di rettifica e quindi all'applicazione del regime Iva corretto.

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