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23/01/2023

Abusi edilizi e tolleranze costruttive, cosa dicono le norme

Il tema degli abusi edilizi e relative norme è spesso argomento di discussione nel nostro Paese. In realtà occorre fare chiarezza su concetti come abuso edilizio, difformità e tolleranza costruttiva, quest'ultima introdotta dall'art. 34-bis del Testo Unico dell'Edilizia dal Decreto Legge 76/2020, noto come Decreto semplificazioni, poi convertito dalla Legge 120/2020. In particolare tale normativa definisce che aspetti come il mancato rispetto dell'altezza, della cubatura, dei distacchi e della superficie coperta da una singola unità abitativa non costituiscono violazione edilizia se contenuti nel limite del 2% delle misure previste dal titolo abitativo. Oltre tale limite e per gli immobili non considerati beni paesaggistici, sono comunque tollerate irregolarità geometriche e modifiche di minima entità alle finiture degli edifici, oltre alla diversa collocazione di impianti e opere interne. Lo stesso art.34-bis sopra citato indica che le tolleranze costruttive devono essere dichiarate dal tecnico abilitato ai fini dell'attestazione dello stato legittimo dell'immobile, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero mediante apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti che hanno per oggetto trasferimento o costituzione di diritti reali.

Ricordiamo che lo stato legittimo di un immobile o di un'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto o legittimato la costruzione e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'immobile stesso, integrato con eventuali titoli successivi riguardanti interventi parziali. Per gli immobili costruiti in periodo in cui non era necessario il titolo abitativo, lo stato legittimo è quello che risulta dalle informazioni catastali di primo impianto o da altre documentazioni (estratti cartografici, fotografie, documenti d'archivio, atti publici o privati riguardanti l'immobile). Dunque, per sanare eventuali difformità rientranti nelle tolleranze costruttive legate a precedenti interventi edilizi su un immobile, bisogna dichiararle all'interno dell'atto abilitativo ovvero nella CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o Permesso di costruire.

Le difformità possono essere meno gravi ovvero nel caso di opere soggette a CILA o SCIA, per le quali la normativa prevede una regolarizzazione postuma e difformità più gravi ovvero nel caso di opere soggette a SCIA alternativa o Permesso di costruire. In questo secondo caso si parla di abuso edilizio che a sua volta può essere formale (o documentale) oppure sostanziale.

I diversi livelli di difformità edilizia comportano diverse conseguenze, quali l'impossibilità a commercializzare l'immobile, a svolgere nuovi interventi fino all'assenza di agibilità. La presenza di difformità può essere risolta soltanto mediante accertamento di conformità e ripristino dello stato di legittimità.

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