Il contratto di locazione immobiliare contiene dei termini che solitamente non possono essere modificati, fatti salvi alcuni casi particolari. Il primo caso riguarda uno specifico accordo tra le parti. Il secondo caso, la sopravvenuta impossibilità di utilizzo dell’immobile. Oltre i due casi appena citati, la sospensione del canone di locazione deve essere considerata illegittima e quindi il locatore può procedere a richiedere il decreto ingiuntivo e lo sfratto dell’inquilino inadempiente. Entrando nel dettaglio, la maggior parte delle cause di sospensione del canone di locazione deriva da un accordo tra le parti che, per legge, deve avere forma scritta. La nuova scrittura deve riportare una data fissata di sospensione, deve essere inviata tramite posta raccomandata ovvero PEC e deve essere trasmessa entro 20 giorni dalla stipula all’Agenzia delle Entrate mediante apposito modello RLI. Nel caso invece di sospensione del canone dovuta a sopravvenuta impossibilità di utilizzo dell’immobile oggetto del contratto di locazione, i vizi riscontrati devono avere una portata tale da rendere impossibile qualunque godimento del bene. Tali condizioni, solitamente, si verificano nel momento in cui l’immobile deve essere lasciato dall’inquilino in quanto diventato inabitabile, pericoloso o insalubre. In questi casi l’inquilino non è più tenuto al versamento del canone di locazione pattuito senza incorrere in decreti ingiuntivi. In caso invece di qualsiasi vizio di natura minore ovvero che comporti solo una parziale riduzione di godimento del bene e non la sua completa impossibilità al godimento, non è possibile ottenere la sospensione del versamento del canone di locazione da parte dell’affittuario. È però possibile, in separata sede, richiedere un risarcimento di una parte di quanto già versato o una riduzione del canone ancora da versare proprio a causa del verificarsi di vizi minori nell’immobile stesso.