In ambito di edilizia privata una delle modifiche più ricorrenti è il frazionamento di un immobile in due o più unità abitative distinte. I motivi per i quali viene richiesta la divisione di un immobile sono diversi, principalmente si tratta di questioni di ordine economico: da un lato per abbattere le spese di gestione in caso di un'abitazione di ampia metratura, dall'altro il frazionamento in due unità può facilitarne la vendita. Qualunque sia la motivazione, la divisione di un immobile in più unità è regolata da specifiche norme, il cui mancato rispetto può portare a pesanti sanzioni amministrative.

Prima di tutto occorre fare una distinzione tra frazionamento catastale e urbanistico. Quello catastale consiste nella registrazione al Catasto della suddivisione di un'unità immobiliare in due o più unità abitative indipendenti con assegnazione di nuovi dati catastali a ciascuna nuova parte. Il frazionamento urbanistico invece riguarda interventi edilizi effettivamente eseguiti per la divisione dell'immobile e che quindi vanno a modificare la pianta originaria depositata in Comune. Ricordiamo che in caso di modifica della pianta catastale è necessario effettuare comunicazione al Comune oltre che al Catasto per ottenere i certificati di conformità urbanistica e catastale, che sono fondamentali per attestare la corrispondenza tra quanto riportato sulle carte e lo stato reale dell'immobile.

Per eseguire il frazionamento è necessario l'intervento di un tecnico professionista e il procedimento prevede alcuni step:

- Comunicazione al Comune di competenza tramite Cila, Comunicazione di inizio lavori asseverata. Qualora vi sia anche cambio di destinazione o d'uso dell'immobile o in caso di interventi strutturali riguardanti muri portanti e/o solai, è necessaria la Scia, Segnalazione certificata di inizio lavori.

- Aggiornamento delle planimetrie presso il Catasto.

- Inizio delle opere edilizie relative al frazionamento. - Presentazione del certificato di collaudo a fine lavori.

Qualora il frazionamento dell'immobile non preveda interventi di edilizia, come nel caso di cantine o altre pertinenze dell'immobile principale accatastate con un unico subalterno, la suddivisione deve essere effettuata solo a livello di mappe catastali per richiedere al Catasto l'assegnazione di due subalterni. In ogni caso la normativa prevede che sia presentata la Cila.

Riguardo i requisiti per poter effettuare il frazionamento di un immobile è necessario accertare diversi parametri, specie riguardo la situazione igienico-sanitaria. Quindi, ad esempio, tutto quello che riguarda lo scarico/eliminazione di fumi come canne fumarie o impianti di scarico che devono essere messi a norma da un tecnico specializzato. Per gli immobili in condominio, prima di procedere a lavori di divisione immobiliare, è necessario verificare anche le norme indicate nel Regolamento di Condominio.

I costi per il frazionamento variano da un immobile ad un altro e possono essere suddivisi in: spese di costruzione, come i costi per la manodopera in caso di interventi edili per la divisione; spese burocratiche, quali oneri urbanistici, imposte catastali, parcelle per i tecnici.